아파트 분양권 양도세 홈택스 신고방법, 필요서류, 신고기한
대한민국 사람이라면 누구나 세금을 납부해야만 하는데요. 그래서 오늘은 아파트 분양권에 대한 양도세와 증여, 상속에 관한 세금에 관해 이야기 해보려고 합니다. 이 세금을 신고기한과 신고하기 위해 준비해야 하는 서류, 그리고 신고방법에 대해 알려드릴게요.
◆목차◆
양도세 신고기한
양도소득세 신고 시 필요서류
신고서 작성방법
양도세 신고기한
부동산을 양도한 경우 홈택스에서 반드시 양도세 신고를 진행해야 하는데요. 특히나 양도하면서 차익이 발생한 경우 양도소득세와 지방소득세가 발생합니다.
차익이 발생하는 반면, 손해가 발생할 경우에는 양도소득세가 부과되지는 않아도 세금신고는 의무적으로 진행해야만 하는데요. 언제까지 신고해야 할까요?
- 양도 : 양도를 진행한 월의 말일로부터 2개월 이내 진행
- 증여 : 증여를 진행한 월의 말일로부터 3개월 이내 진행
- 상속 : 상속을 진행한 월의 말일로부터 6개월 이내 진행
양도소득세 신고 시 필요서류
필요서류 목록
- 분양계약서 (공급 계약서)
- 아파트 발코니 확장 및 옵션계약서
- 매매계약서
- 부동산거래신고필증 (부동산에서 챙겨주는 서류지만 챙겨주지 않았다면 아래 링크로 다운받아서 pdf로 저장하면 됩니다.)
- 중개수수료 현금영수증
- 정부수입인지 (필요할 경우)
홈택스에서 이 서류들은 첨부파일로 제출을 해야 하는데요. PDF형식으로만 가능하지만 jpg, png, bmp 같은 파일들은 자동으로 변환되어 첨부가 됩니다.
부동산거래신고필증 링크 ☞바로가기
- 시도 선택/ 시군구 선택 ▶ 매매한 물건의 지역 선택 후 신고하기 ▶ 각 시군구 웹사이트 이동 ▶ 신고이력 조회
양도세 신고방법
1. 홈택스(☞바로가기)에 접속한 후 로그인을 진행해줍니다.
2. 신고/납부 ▶ 세금신고 ▶ 양도소득세 순서대로 눌러줍니다.
★ 3. 예정신고 ▶ 1개 부동산 양도 (간편신고) 눌러줍니다. (모두채움의 경우에는 국세청의 모두채움 안내서를 받으신 경우에만 해당됩니다.)
★ 양도세 예정신고와 확정신고가 있습니다. 예정신고의 경우에는 위에처럼 양도일을 기준으로 해서 2개월 이내 신고를 진행하면 되는데요.
만일, 해당 년에 양도 건 수가 1건일 경우에는 확정신고를 진행하지 않아도 되지만 예정신고는 꼭 진행해야 합니다. 양도 건 수가 1건 이상이라면 다음해 5월에 확정신고를 진행하시길 바랍니다.
★양도세가 발생되지 않은 거래의 경우에도 신고는 반드시 진행해야 한다는 점 꼭 참고하세요!
4. 다음화면에 안내문이 나오는데요. 적용되는 부분이 있는지 꼭 확인하세요.
5. 양도인의 기본정보를 입력해주는데요. 양도연월은 잔금일을 기준으로 작성합니다. 주소는 현재 거주하고 있는 주소를 입력, 전화번호 등 입력해준 뒤 다음으로 넘어갑니다.
6. 부동산 거래 시 매매계약서에 매수인의 인적사항이 기재되어 있습니다. 양수인의 주민등록번호를 입력해주고 양도자와의 관계가 무관계라면 등록하기 한 후 넘어가주면 되는데요. 만일, 가족 등의 경우라면 조회버튼을 누른 뒤 해당되는 관계를 선택해줍니다.
7. 다음은 양도자산 입력화면 입니다. 아파트 분양권 전매이기 때문에 양도물건 종류는 주택분양권을 선택한 뒤 세율구분을 선택하면 되는데요. 1년 이상 분양권의 경우에는 양도차익의 60% 세율을 적용합니다.
8. 자산소재지의 기본 주소를 입력해주는데요. 매매계약서 상 주소를 기준으로 입력합니다. 양도일은 잔금일, 취득일자는 아파트 분양 계약일을 입력합니다. (계약서에 기재되어 있습니다.)
양도면적(토지)은 매매계약서 상의 토지면적, 양도면적(건물)은 전용면적을 입력합니다. 매매계약서 상을 기준으로 합니다.
★ 9. 이 부분이 가장 중요합니다. 양도가액은 매매가액을 입력해주는데요. 분양권 매매 계약서에서 총 매매금액 부분을 참고하여 입력합니다.
취득가액 및 필요경비 입력을 클릭해주면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 먼저, 주요경비를 클릭한 뒤에 매입가액을 선택하고 지급금액에 매입금액을 입력하는데요. 매입금액은 분양권 매매계약서 중 분양금액으로 나와 있을 겁니다. 이 금액은 일반적으로 분양가액과 확장비, 옵션비를 더한 금액이 기재되어 있습니다.
10. 중개수수료의 경우에 필요경비로 인정을 해줍니다 주요 경비 항목 중에 "양도시 중개수수료 등 직접지출비용"을 선택하고 거래상대방의 정보를 입력하면 됩니다. 만일, 정부 인지세의 경우에도 인정을 해주니 입력하시길 바랍니다.
취득세, 등록세, 소유권 이전을 위한 법무사 비용은 해당되지 않습니다.
11. 이렇게 입력하고 나면 양도차액이 계산됩니다. 양도차액은 매매금액(분양가와 확장비, 옵션비, p합친금액)에서 분양가와 확장비, 옵션비를 차감한 후 중개수수료나 인지세 등이 빠진 금액입니다. 이 양도를 통해 내가 얻을 수 있는 실질적인 수익을 말합니다.
12. (7) 양도소득기본공제 항목은 반드시 입력하여야 하는데요. 사진에 기재되어 있듯이 양도세의 기본 공제액은 연간 250만입니다. 250만 원의 수익은 세금을 매기지 않기 때문에 반드시 입력하는 것이 좋겠습니다.
13. 과세표준은 양도차익 - 양도세 기본공제액 250만 원이 계산된 금액입니다. 이 금액에서 위에 입력한 "세율구분" 1년 이상인 경우 60%, 1년 미만인 경우 70%가 적용된 금액이 양도세로 계산이 된다고 보시면 됩니다.
여기까지 입력하면 저장 또는 바로 제출이 가능해집니다.
18. 다음은 바로 내가 어떻게 입력을 했는지 결과창을 보여주는데요. 양도세가 발생하여 납부해야 하는 경우라면 납부하기 버튼과 납부서 조회 버튼이 바로 나타납니다.
19. 다음에 해야 하는 것은 바로 지방세 신고와 증빙자료를 업로드 해주어야 합니다. 위의 화면에서 바로 "신고내역 조회(접수증)"을 누르면 지방세 관련한 페이지가 뜨고 지방세를 납부할 수 있게끔 진행됩니다. 금액은 양도세의 10%입니다.
20. 지방세 납부를 완료하였다면 증빙서류를 제출할 순서입니다. 제출대상 신고목록 조회하기를 누르면 신고내역이 나오면서 부속서류를 첨부할 수 있게 되는데요. 해당 부속서류를 첨부하여 제출하면 완료가 됩니다.
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